房企爭奪趨于白熱化五月難活躍
2012/5/3 10:35:34
樓市一片降聲中，越來越多的項目加入到“以價換量”行列。隨著首套房利率85折優(yōu)惠利率不斷普及以及季節(jié)性回暖，4月樓市住宅交易量也持續(xù)攀升。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月第三周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2590套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量上漲了39.9%，比去年同期上漲了23.7%。
“金三銀四”向來被房地產行業(yè)寄予厚望，雖然清明小長假拉低住宅成交量，但未改“銀四”整體走勢。根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月中上旬，北京新建住宅簽約套數(shù)為5130套，環(huán)比3月的4106套增長24.9%，同比漲幅更是達到了51.8%。 開發(fā)商促銷手段由虛轉實，引得剛需持續(xù)入市，再加上政策資源不斷向首次購房貸款需求傾斜，房企對剛需客戶的爭奪戰(zhàn)也愈演愈烈。以北京為例，簽約量較多的項目依然是處于郊區(qū)的降價剛需盤，包括最近熱銷的保利羅蘭香谷、徜徉集、K2百合灣、龍湖時代天街等。
近期樓市成交量雖然有所走高，但仍無法改變高庫存的局面，加上5月又是傳統(tǒng)樓市旺季，所以不少開發(fā)商都想借助現(xiàn)階段樓市的上升通道，在5月份再拼一把。
據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，北京共有30個項目計劃開盤，創(chuàng)6個月以來的單月開盤量新高，包括保利春天里、路勁世界城等9個首次入市的純新盤，以及北京奧林匹克花園 、橡樹灣、公園1872等21個老項目后期。 在這30個項目中，高端項目占比較大，約一半都是預售均價超過3萬元/平方米的項目，如山水文園、公園1872等。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，共有14個項目初步擬定了開盤價格，由于中高端項目上市步伐加快，導致這14個項目的開盤均價高達27431元/平方米。除個別項目外，多數(shù)項目與前期相比并無明顯降幅。
在上海，市場預計5月將有39個住宅項目開盤，首次面世的全新盤有14個，占比近4成。近期很多項目采取了“少量多批”的推盤節(jié)奏，業(yè)內預計一批已在4月份有過推盤活動的項目也不會放棄這一傳統(tǒng)旺季，5月的開盤量仍有較大的上升空間，有望超越去年同期。
業(yè)內人士指出，三四月市場的回暖跡象和業(yè)績壓力，加快了開發(fā)商推盤節(jié)奏。許多集中在三四月加速推廣、開盤的項目主要目標是瞄準5月份，提前促銷造勢，吸引購房者。而目前市場調控持續(xù)從嚴，與其等待調控松動市場出現(xiàn)轉機，不如率先推盤搶占市場，經(jīng)過一年多的觀望和調整，借助樓市回暖趨勢，抓住此次推盤探市的好時機 相對于二三月份不少樓盤價格直接“跳水”，近期降價樓盤明顯減少，更多的樓盤采取了“變相降價”，如購房送車款、送裝修基金、團購優(yōu)惠等等。
日前，房山天恒樂活城項目攜手京東商城網(wǎng)上賣房，以低價格、一口價形式進行促銷，有可能突破區(qū)域房屋重置成本底價。
據(jù)北京市房地產交易管理網(wǎng)顯示，截至4月18日，北京市商品住宅的整體成交均價為18854元/平方米，小幅上漲0.7%。成交催暖樓市，之前降價的樓盤也開始收縮折扣力度，一些樓盤甚至開始試探性上調售價。
在北京5月新開盤項目中，位于通州區(qū)的世紀星城•全朝陽和世紀星城•長城國際開盤定價17000元，比之前的16000元略有上升。大興黃村地區(qū)的領海朗文世家在推出14500元/平方米的特價房后，目前價格又上調至17000元/平方米。房山區(qū)的中糧萬科紫云庭紫云庭由于在裝修標準、戶型等要素上比以前有所提升，價格上浮。
除此以外，金茂府、龍湖時代天街、合生世界花園、住總萬科金域華府等項目目前銷售價格均有所上調。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，現(xiàn)在購房者對于價格因素極為敏感，漲價雖然意味著項目升值，有助支撐購房者信心，但仍然會在一定程度上影響到銷量。一些剛需型的普通住宅項目，當前取得優(yōu)異銷售業(yè)績的前提是價格降至區(qū)域最低，而一旦漲價與周圍在售項目持平，其性價比優(yōu)勢即不復存在。地處郊區(qū)的剛需樓盤在供大于求的嚴峻形勢下，對于項目價格的調整應該慎之又慎，既不要因為項目滯銷而盲目大幅降價，也不能因為項目熱銷而快速回調價格。
“今年樓市再現(xiàn)“紅五月”有點難，”賈臥龍在接受中新網(wǎng)房產頻道采訪時表示，開發(fā)商推盤意愿強烈，對于“紅五月”抱有極大期望。但是，購房者相對“淡定”.隨著前幾個月剛性需求的集中釋放，后續(xù)需求逐漸轉弱。如果開發(fā)商給出的優(yōu)惠不夠“給力”，甚至只是做做“表面文章”，剛需不會輕易出手“接招”。
但同時，賈臥龍也表示，“紅五月”再現(xiàn)也并非沒有一點可能。如果開發(fā)商此次是真正意識到了“去庫存”的嚴峻性，并打算緊緊抓住“五一”這個不錯的“窗口期”，真心實意“降價促銷”去打動剛需的話，成交大增并非不可期。
亞太城市房地產業(yè)協(xié)會會長謝逸楓也認為，今年五一樓市“火爆”局面不可能出現(xiàn)，市場難回暖。五一期間，市場供應量將超過一季度，開發(fā)商將“以價換量”與“去庫存量”作為首要任務。
從購買力看，投資和部分改善需求受到限購和限貸的打壓，雖然首套房貸差別化，但無7折利率優(yōu)惠政策，市場有效需求力釋放有限。從調控力度看，沒有任何的減壓力度。只是房貸和貨幣政策微調而已。從開發(fā)商的資金鏈看，高庫存和高負債及還債高峰期等負債率上升，開發(fā)商降價壓力巨大。不過，手上有現(xiàn)金不差錢的房企，依然會采取小幅度的價格上漲趨勢，以達到預測利潤。
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