樓市回暖只是對部分企業而言
2012/8/14 16:51:08
事實上，隨著樓市的回暖，目前各地新房成交量均不斷上升，信貸放量逐步加大，但與之相反的是，國房景氣指數、住宅新開工量、在建總量等卻均有所下滑。業內人士分析，上述數據說明當下樓市回暖的利好僅被部分品牌企業獲取，市場分化日益嚴重。隨著調控的進行，行業內部兩極分化趨勢將進一步加深。
“雖然近期出現了一些高價地，但都是由地塊本身罕見的品質決定的，相對仍是少數，‘抄底’是目前品牌房企拿地的一大主旋律。”北京中原地產市場部研究總監張大偉表示，特別是7月以來，在全國土地市場上，品牌房企們一改此前沉默，在地方加大土地特別是優質地塊供應的前提下，開始釋放拿地沖動。
縱觀上述品牌房企拿地情況，除個別項目外，大部分以底價成交為主，其中8月初，龍湖在重慶所拿四塊地都是底價競得；萬科7月拿下的地塊，也以底價成交為主；融創天津三地塊也是底價取得；而諸如萬科、保利等房企也表示會繼續關注下半年土地市場機會，但不會高價拿地，更多的是“滿足需求”。保利地產方面也曾表示，在持續斬獲土地資源的情況下，未來還會重點關注住宅地塊，中高端、剛需都會涉獵。
“事實上我們從五年前開始跟蹤一些品牌房企的拿地情況，發現越是調控關口，品牌房企集中底價拿地的情況越突出。”北京市房協秘書長陳志告訴記者，根據房協過去五年跟蹤的數據來看，萬科、保利、中海等十大品牌房企在過去五年間拿地的集中度越來越突出，以北京市場為例，在1000多家在冊房企中，十大品牌房企2011年拿地總量占北京住宅用地供應量的45%。
“今年的數據我們還在檢測當中，但大的趨勢是一樣的，而且有越來越集中的態勢。”負責為中房協和北京市房協提供監測數據的東方金城國際信用評估有限公司副總經理劉世平告訴記者，作為判斷房地產企業經營情況四大數據之一，五成土地集中在十大房企手中，且有愈演愈烈的趨勢，說明隨著調控的深入，資源的集中度越發凸顯，當下通過低價儲備大量土地的開發商勢必成為未來市場的主導者，進而會出現“強者愈強”現象。“我們目前的跟蹤情況顯示，以北京市場為例，十大房企手中握著的年度土地待開發面積總量已經占到整個市場比重的93%，換句話說，兩年以后的供應超過九成集中在這10家當中。”劉世平判斷，隨著調控的深入，行業內部兩極分化趨勢進一步加深。
促使品牌房企現金流轉好的，不僅僅在銷售一項。來自國家統計局此前發布的數據顯示，1-7月，房地產開發企業本年到位資金50832億元，同比增長6.2%，增速比1-6月提高0.5個百分點。其中，國內貸款8723億元，增長8.8%；自籌資金21284億元，增長10.3%；其他資金20596億元，增長2.8%。在其他資金中，定金及預收款12750億元，增長5.5%；個人按揭貸款5094億元，增長4.6%。
“總體上講，品牌房企在推盤策略、產品定位以及銷售策略等方面較前期均有所調整，讓他們在本輪調控后，資金狀況反而轉好，加之寬松出的資金又通過各種渠道流向這些企業，拉大了它們與中小房企的差距。”陳志告訴記者，細看北京的數據可以發現，絕大部分賣得不錯的樓盤都是品牌房企的低價樓盤，有的項目幾乎是成本價銷售。正是有了這種快速的去庫存化，讓品牌房企相對于其他企業爭取了最有利的時機。“目前北京市房地產開發企業的資產負債率基本維持在72%以上，總體負債壓力較大，相比而言，由于去庫存化做得好，品牌房企真實負債情況尚佳，且由于手握土地儲備和開發項目，償還能力也比較不錯。”
中投顧問宏觀經濟研究員白朋鳴指出，盡管經過兩次降息，實際信貸環境有所放松，但對于中小房地產企業來說，融資渠道并沒有拓寬，仍處于大量堵塞境地，加上包括限購令在內的一系列政策未能解除，進一步抑制了房地產市場的景氣度，這一點從國家統計局發布的國房景氣指數不斷下滑也可知一二。“成交量在不斷攀升、信貸總量也在放大，為何總體的開工量、在建總量、景氣指數都在下滑，說明回暖僅僅在局部地區、局部項目甚至局部企業的項目，大部分企業的情況不是很好，甚至更糟。”
北京中原地產市場部研究總監張大偉也認為，隨著資源集中度的不斷攀升，相比于樓市調控最緊張的階段，未來中小房地產企業面臨的壓力可能會更大，相反央企以及品牌房企的融資渠道相對更加廣闊，現金儲備更加充裕。“現在已經有了這個趨勢，出于戰略布局和快速擴張的需要，品牌房企在加大抄底土地市場的同時，也開始加大對中小房地產企業的收購力度。
不過究竟市場是否會因資源集中度的不斷提高導致“寡頭時代”的來臨，目前業內仍存有爭議。白朋鳴認為，盡管品牌房企加大土地儲備和現金流量必然會增加自身規模，但是房地產市場不可能形成寡頭壟斷局面。一方面，中國的房地產市場容量極大，整體房地產投資額數萬億元，而最大的房地產企業萬科的投資額不過幾百億元，僅占整體市場規模的1%左右。另一方面，房地產開發的地域性較強，即使是品牌房企也難以在地方上獲得絕對優勢。此外，中央政府對房地產的監管較為嚴厲，不會允許房地產市場出現寡頭壟斷現象。因此，類似于移動、聯通、電信三分電信市場以及中石油、中石化、中海油三分石油市場的寡頭壟斷局面在房地產市場不可能出現。
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