房地產泡沫影響深遠中國政府防患于未然
2010/9/29 17:27:58
房地產可能是古老的一種資產。房地產狂熱與覆滅的歷史由來已久，近的國際金融危機即根源于此。假如中國也出現房地產泡沫，全球都會受影響。
美國、英國以及西班牙的房地產市場在四年前達到頂峰后泡沫破滅，其影響一直延續至今。即使到目前這些國家的房地產市場仍未開始復蘇。回想日本房地產市場在1980年代末泡沫破滅之后長期疲軟，我們不得不接受這樣的現實：近的房地產市場崩潰之后可能需要數十年才能恢復。
房地產泡沫破滅尤其會對國家經濟造成巨大傷害，大量國民都會受到波及。房地產泡沫常常由于信貸與貨幣政策過于寬松而導致，當房價急劇下跌、流動性枯竭時，幾乎在一夜之間大量公司將破產，并導致金融中介機構癱瘓，可惡的通貨緊縮也將乘虛而入。這正是許多經濟學家對當今美國經濟的擔心所在。如果日本通縮性經濟停滯的一幕在美國重演，后果不堪設想。
既然如此兇險，為什么房地產泡沫一再發生？為什么政府不及早處理？原因很簡單：他們很難覺察到泡沫產生。美聯儲現任主席伯南克以及他的前任格林斯潘都是成就斐然的經濟學家，但他們都未能發現美國房地產市場泡沫，即便在2005年房價一飛沖天時亦如此。有人會說他們不是沒有發現泡沫，而是故意視而不見，因為這與他們的政策取向以及世界觀不合拍。持陰謀論的另外一些人可能認為，美聯儲兩任主席看到了房地產泡沫，但是天真地以為即使泡沫破滅，清理成本將在可控范圍以內。
我們傾向于認為，盡管出現價格極端波動的現象，仍然很難確認房地產泡沫。以中國為例，近美國國家經濟研究局的一份報告指出，中國的房價自2007年首季度以來上漲了140%，而2010年首季度的年化漲幅達到創紀錄的41%，這種上漲速度確實不正常。然而，本世紀初美國及其他國家的房地產泡沫與中國目前的住房市場形勢相比有一些重要差異。
中國房地產價格走勢主要根源于供應短缺，但不排除2009年后信貸寬松加劇近期房價上漲的動力。過去幾年房價大幅上升的同時，城市居民的平均收入也大幅增長。而且，根據國際貨幣基金組織（IMF）的統計，中國的未償還住房按揭貸款占國內生產總值（GDP）的比例為14%，遠低于美國的76%以及澳大利亞的近90%。多數中國經濟學家承認，流動性過剩，尤其是北京、上海等一線城市的流動性太多造成了房價居高不下，但他們也指出，從全國來看房價與國民收入走勢相符。
與過去10年對房地產市場放任自流的美國相比，今天中國房地產市場的另一個不同點在于中國政府已經有所警覺，明確表示擔心房地產市場出現泡沫，并采取了相應的調控措施，限制該行業的信貸增長，防患于未然。
中國終會否面臨房地產泡沫破滅帶來的嚴重挑戰？目前已有所放緩的房價上漲趨勢是否基本面的反映？目前還不得而知。然而，從我們的經驗來看，至少需要密切關注中國房地產市場的發展，并且承認這是金融危機過后全球面臨的又一大風險。
可以肯定的是，假如中國真的發生房地產泡沫破滅，對全球都會產生重大影響，尚不穩定的經濟復蘇進程將遭受打擊。在全球化逐漸生根的當今世界，覆巢之下，難有完卵。中國房地產市場泡沫必將帶來長遠影響。
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