廊坊限價折射樓市
2011/7/26 8:30:41
近日，河北廊坊推出樓市限價令一事，頗引社會關注和爭議。新政要點是：新建普通商品住房價格高不得高于9000元/平方米，中心區平均價格不得高于8200元/平方米，周邊地區不高于7100元/平方米。
大家的疑惑在于，當前限購令風聲甚緊，廊坊緣何高調打出“限價牌”？本月12日，國務院常務會議提出：部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松；已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
這被媒體解讀為新一輪調控的開始，甚至有機構認為限購城市將由目前的43個，急速擴容至100多個。我認為國務院會議精神主要是重申和強調，要求地方政府切莫放松調控，但鑒于部分城市尤其是京滬深等大都市周邊房價漲速較快，其中少數城市實行限購的可能性很大。
而廊坊市，正是“環首都房價高漲帶”中的典型代表；況且，其正逢多事之秋，前段時間轄下的香河，因違規征地而遭國土部重懲。就在眼下面臨被迫實行限購的敏感之際，廊坊貌似惡狠狠地出臺限價令，不免有“舍車保帥”之嫌。
不妨對限購與限價做個簡單比較。限購直接壓制需求，尤其是投資投機需求，需求萎縮之后，必然是成交量大跌，土地市場也會遇冷。其結果是：住宅成交量萎縮導致房地產稅收減少，土地市場低迷導致土地出讓金下降——而這兩點，是地方政府所不愿看到的。
限價則直接打壓開發商，影響定價與市場供應。限價之后，市場需求不一定會下跌，因為需求并沒受到影響，如果開發商受資金鏈緊張影響，無奈按限價要求大量推盤，則成交量將會大幅增加——地方政府將樂見此景。當然，如果是嚴厲限價，則會影響開發商拿地積極性，進而影響未來的住宅供應。
事實上，廊坊的限價令難稱嚴厲，目前廊坊市中心樓盤均價為6000－7000元，不管按高不得高于9000元/平方米，還是按市區中心區平均價格不得高于8200元/平方米，基本不會影響樓盤定價。更“妙”的是，只限新建普通商品住房價格，而對于非普通住宅（別墅、高檔公寓）定價放任不管，此招讓地方政府“一舉兩得”：一是穩定普通住宅價格，有助于政府完成全年房價控制指標，“民生牌”打得啪啪響；二是放開高檔市場，等于向投資投機者（包括來自北京等外地）敞開了大門。
這一做法，豈能不惹來眾議。很有可能，廊坊也是學習增城“好榜樣”。今年1月“新國八條”出臺后，一二線城市多數被逼實行限購，東部比西部嚴厲。然而，在京滬深皆全市限購的情況下，同樣是一線城市的廣州，卻沒對轄下的增城限購。總歸得“表示”一下，后來增城實行限價，結果當然讓地方政府高興：成交均價下滑、成交量大增（尤其是廣州十區被限購的投資需求涌入）。
房地產調控，很難“一碗水端平”，尤其是當使用行政調控手段時，更是如此。信貸和稅收這兩種主要的經濟手段，容易全國統一化，地方政府很難從中回旋，稅收主要是國稅局說了算，信貸主要是央行和銀監會掌握。典型的行政手段，是2006年曾經實行的“90/70”政策（90平米以下戶型須占供應的70％以上），而事實上，很多中小城市根本就沒落實。
當前，限購令面臨相似尷尬。2010年4月“國十條”首次提出限購，至今已升級三次，限購城市已由北京一家，增至當前43家，未來可能超過50家。然而很多地方政府實在不愿限購，即便硬著頭皮限了，也不愿從嚴執行。既然如此，這種行政干預手段也只能是權宜之計了。
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